Introducción: una de las mayores fuentes de conflictos en el alquiler
En la gestión diaria de alquileres hay una discusión que se repite constantemente:
¿quién paga la comunidad, el inquilino o el propietario?
Recibos de comunidad, derramas inesperadas, el IBI, una obra en el edificio… y empiezan los roces.
La clave para evitar peleas es entender dos planos distintos:
- Quién responde legalmente frente a la comunidad
- Qué se puede pactar entre propietario e inquilino en el contrato
Como experto en gestión inmobiliaria y Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), en este artículo te explico con claridad quién paga qué, qué dice la ley y qué errores son los más habituales.
El responsable ante la Comunidad de Vecinos: siempre el propietario
Empezamos por lo más importante y lo más desconocido.
👉 Para la Comunidad de Vecinos, el único responsable legal del pago es siempre el PROPIETARIO, viva o no viva en la vivienda.
Da igual que:
- El piso esté alquilado
- El inquilino se haya comprometido a pagar la comunidad
- El contrato diga otra cosa
📌 Si hay impagos, la comunidad reclamará siempre al dueño, nunca al inquilino.
¿Por qué?
Porque:
- El propietario es el titular registral
- Es miembro de la comunidad
- Tiene derechos y obligaciones frente a ella
Si no se paga:
- El propietario se convierte en moroso
- Puede perder el derecho a voto
- Puede ser demandado judicialmente
👉 Si quieres profundizar en qué ocurre cuando se genera deuda, te recomendamos leer nuestro artículo sobre Vecinos Morosos, donde explicamos el proceso de reclamación paso a paso.
Entonces… ¿da igual lo que diga el contrato?
No. Aquí entra el segundo plano: la relación entre propietario e inquilino.
Lo que dice la LAU: lo que se pacte, pero por escrito
La Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) permite que:
- Propietario e inquilino pacten libremente quién paga determinados gastos
⚠️ Pero solo si consta expresamente por escrito en el contrato.
Si no se pacta nada:
- Los gastos corren a cargo del propietario
Gastos que se pueden pactar con el inquilino
La LAU permite repercutir al inquilino, si se acuerda:
- Gastos generales del inmueble
- Servicios, tributos y cargas
Pero ojo:
👉 Una cosa es pactarlo y otra quién responde ante terceros.
Aunque el inquilino no pague, el propietario tendrá que pagar y luego reclamar al inquilino.
La distinción clave: gastos ordinarios vs derramas
Aquí está el mayor foco de conflicto.
1️⃣ Gastos Generales Ordinarios
Son los gastos normales de funcionamiento de la comunidad:
- Limpieza del edificio
- Luz del portal y escaleras
- Ascensor (mantenimiento)
- Administrador de fincas
- Pequeñas reparaciones comunes
👉 Estos gastos SÍ suelen pactarse para que los pague el inquilino, y es perfectamente legal si:
- Está claro en el contrato
- Se indica el importe o el sistema de cálculo
2️⃣ Derramas Extraordinarias (aquí está el problema)
Las derramas son pagos excepcionales para obras o actuaciones concretas en el edificio.
No todas son iguales.
Si quieres entender bien los tipos, te recomendamos leer nuestro artículo específico sobre Derramas, donde se explican con detalle.
Derramas por obras necesarias (conservación)
Ejemplos:
- Reparación de fachada
- Arreglo de cubierta o tejado
- Sustitución de bajantes
- Reparación estructural
- Impermeabilización
👉 Son obras necesarias para conservar el edificio.
📌 Regla general:
- Las paga el propietario
- Aunque viva un inquilino
- Aunque en el contrato se diga que “el inquilino paga la comunidad”
¿Por qué?
Porque:
- Mantienen el valor del inmueble
- Afectan a la estructura
- Son una inversión sobre la propiedad
Derramas por obras de mejora
Ejemplos:
- Instalación de ascensor nuevo
- Mejora estética importante
- Nuevas instalaciones comunes
- Piscina comunitaria
Aquí la ley es aún más clara:
👉 Las obras de mejora corresponden al propietario, no al inquilino.
Son actuaciones que:
- Revalorizan el inmueble
- Permanecen cuando el inquilino se va
- No forman parte del “uso normal” de la vivienda
Error muy común en contratos
Una cláusula típica (y conflictiva):
“El inquilino pagará todos los gastos de comunidad, ordinarios y extraordinarios”.
⚠️ Esta cláusula es discutible y puede ser nula en parte, especialmente en lo relativo a:
- Derramas extraordinarias
- Obras estructurales o de mejora
En la práctica:
- El propietario paga a la comunidad
- Y no siempre puede repercutirlo legalmente al inquilino
¿Y el IBI? ¿Quién lo paga?
Otro clásico.
Legalmente
👉 El IBI corresponde al propietario, porque es un impuesto ligado a la propiedad.
Contractualmente
La LAU permite que:
- El IBI se repercuta al inquilino
- Solo si está pactado por escrito
- Y suele indicarse el importe anual
Si no aparece en el contrato:
- Lo paga el propietario
¿Qué pasa si el inquilino no paga lo pactado?
Aquí volvemos al principio:
- La comunidad reclamará al propietario
- El Ayuntamiento reclamará el IBI al propietario
Luego:
- El propietario deberá reclamar al inquilino
- Por vía amistosa o judicial
👉 Por eso es tan importante redactar bien el contrato y no confiar en “ya lo hablaremos”.
Preguntas frecuentes (FAQ)
❓ ¿Me pueden subir el alquiler si ponen un ascensor nuevo?
Sí, en ciertos casos.
La LAU permite:
- Repercutir al inquilino parte del coste de una obra de mejora
- Siempre que:
- La obra no sea obligatoria
- Se respeten los límites legales
- Se comunique correctamente
No es automático ni ilimitado, pero es posible.
❓ Si se rompe la caldera, ¿quién la paga?
Depende del motivo:
- Pequeñas averías por uso normal → Inquilino
- Sustitución por antigüedad o fallo estructural → Propietario
La caldera forma parte del equipamiento de la vivienda, y el propietario debe mantenerla en condiciones de habitabilidad.
❓ ¿Puede el inquilino negarse a pagar la comunidad?
Si lo ha firmado en el contrato:
- No debería
Pero aunque se niegue:
- La comunidad reclamará al propietario
- El conflicto será entre propietario e inquilino
Consejos prácticos para evitar conflictos
Para propietarios
- Redacta contratos claros
- Diferencia gastos ordinarios y derramas
- No cargues al inquilino lo que es estructural
- Recuerda que tú respondes ante la comunidad
Para inquilinos
- Lee bien las cláusulas de gastos
- Pregunta qué incluye “gastos de comunidad”
- No asumas derramas sin revisar
- Guarda siempre los recibos
Conclusión: la comunidad reclama al dueño, el contrato reparte el coste
Para cerrar, quédate con esta idea clave:
✔️ Ante la comunidad y Hacienda, el responsable siempre es el propietario
✔️ La LAU permite pactar gastos, pero solo entre las partes
✔️ Las derramas extraordinarias suelen corresponder al dueño
✔️ Un contrato mal redactado es la receta perfecta para el conflicto
👉 Entender esta diferencia ahorra discusiones, dinero y disgustos tanto a propietarios como a inquilinos. En alquiler, las reglas claras son la mejor convivencia.